Tokenización de bienes inmuebles

Tokenización de bienes inmuebles

Hoy en día, la tokenización de bienes inmuebles se ha convertido en una forma novedosa de inversión. Pero ¿entendemos bien lo que quiere decir tokenización de inmuebles? ¿Qué significa tokenizar un inmueble? ¿es legalmente posible?

En el artículo de hoy analizaremos desde una perspectiva puramente legal que implicaciones conlleva la tokenización de un bien inmueble y si legalmente esto es posible.

Para entender cómo aplica la legislación actual, primero debemos comprender cómo se tokeniza un bien inmueble. La tokenización de bienes inmuebles es el proceso mediante el cual un activo inmobiliario, como un edificio, una propiedad o una parcela de tierra, se convierte en una representación digital en una cadena de bloques (blockchain).

Esta representación digital se denomina «token” puede dividirse en fracciones más pequeñas, lo que facilita la inversión en inmuebles con menor capital y liquidez mejorada, otorgando al inversor unos derechos sobre ese token y por ende sobre el inmueble.

En la reciente actualización de la Ley de Mercado de Valores y Servicios de Inversión en adelante (LMVSI), se han incluido diversas modificaciones tendentes a adaptar la legislación vigente a los nuevos proyectos de Régimen Piloto de la Unión Europea que dan cabida a ciertos proyectos blockhain mediante el Reglamento UE 2022/858 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 30 de mayo de 2022.

Actualización y modificaciones de la LMVSI

En este sentido, se ha modificado el artículo 2, incluyendo la posibilidad de que estos sean “emitidos, registrados, transferidos o almacenados utilizando tecnología de registros distribuidos u otras tecnologías similares como soporte de esas actuaciones.”

De este modo podríamos entender que según la definición de valores negociables del mismo artículo 2.1 LMVSI la tokenización de bienes inmuebles entraría dentro de esta categoría. De acuerdo con el artículo 2 de la LMVSI, se consideran valores negociables aquellos derechos de contenido patrimonial que, por su configuración jurídica propia y régimen de transmisión, sean susceptibles de tráfico generalizado e impersonal en un mercado financiero.

La tokenización de un bien inmueble involucra la representación digital de ese activo, lo que le otorga características de divisibilidad y transferibilidad, cumpliendo con el criterio de «tráfico generalizado e impersonal» al permitir que diferentes inversores puedan adquirir y vender fracciones de ese inmueble en el mercado.

A este respecto y para que una empresa pueda prestar dicho servicio, como es de esperar, deberá ofrecer unas garantías mínimas a los inversores y seguir con las pautas impuestas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, en este sentido la LMVSI estipula lo siguiente:

• El sistema deberá garantizar la integridad e inmutabilidad de las emisiones que en ellos se realicen, identificar de forma directa e indirecta a los titulares de los derechos sobre los valores negociables y determinar la naturaleza, características y número de los mismos.

Los titulares tendrán acceso a la información correspondiente a los mismos, así como a las operaciones sobre los valores por estos realizados.

• La entidad emisora deberá elaborar un documento en el que constará la información necesaria para la identificación de la entidad encargada del registro contable o la responsable de la administración de la inscripción y registro, así como de los valores negociables integrados en la emisión.

En este sentido, deberán ponerse a disposición de los titulares y del público interesado y dicho documento deberá contener información suficiente sobre los sistemas en los que se registren los valores, incluyendo entre otros los aspectos principales sobre su funcionamiento y gobierno.

• La llevanza del registro deberá estar al cargo de la entidad emisora o de una específica designada al caso y que pueda cumplir con los requisitos que estipula la LMVSI. La designación de esta deberá realizarse en el documento de la emisión, que en todo caso deberá ser autorizada para prestar servicios auxiliares de inversión, es decir ser una ESI (Sociedades de Valores, Agencias de Valores, Sociedades Gestoras de Carteras, Empresas de asesoramiento Financiero).

La novedad de la actualización de la LMVSI es que otorga a los titulares de los derechos que son representados en Establecer la imagen destacada la Blockchain conforme a lo anteriormente citado, oponibilidad frente a terceros desde el momento en que se haya practicado la inscripción en el sistema basado en tecnología de registros distribuidos.

Además, la LMVSI añade que los sistemas basados en tecnología de registros distribuidos que se utilicen, en su caso, para la representación de valores negociables deberán contar con los mecanismos necesarios para realizar la inscripción de cualesquiera actos y negocios jurídicos que deban inscribirse conforme a derecho, incluyendo, entre otros, embargos, ejecuciones judiciales, transmisiones mortis causa y la constitución de derechos reales limitados y otros gravámenes sobre ellos.

Del mismo modo, deberán contar con todas las funcionalidades necesarias propias de esta forma de representación de valores negociables.

Ventajas y desafíos de la tokenización de bienes inmuebles

Entre las ventajas y desafíos que ofrece la tokenización de bienes inmuebles podemos enumerar las siguientes:

• Acceso a una mayor base de inversores: La tokenización permite que más personas participen en la inversión inmobiliaria, incluso con pequeñas aportaciones dinerarias.
• Mayor liquidez: Los tokens son más fáciles de comprar y vender, lo que facilita la liquidez del mercado inmobiliario.
• Diversificación de la cartera: Los inversores pueden diversificar sus carteras de inversión incluyendo bienes inmuebles con mayor facilidad.
• Eficiencia en la gestión: La tokenización simplifica la gestión de los activos inmobiliarios y reduce los costos asociados.

La aprobación de leyes y regulación de este tipo de inversiones puede dificultar la accesibilidad de nuevas empresas a desarrollar proyectos relacionados.

Sin embargo, esto también puede provocar que los inversores se sientan más confiados a la hora de invertir en estos productos, ya que se encuentran más protegidos.

En Letslaw by RSM tenemos gran experiencia en materia de derecho digital entre los variados servicios que ofrecemos. Si tienes un proyecto de tokenización no dudes en contactarnos.