Consideraciones de los contratos Build to rent

Consideraciones de los contratos Build to rent

Actualmente en España el mercado inmobiliario está enfocado al sector del alquiler lo que ha impulsado nuevas líneas de negocio para promotoras, constructoras, grandes fondos de inversión y hasta gestoras que han encontrado en los contratos Build to rent un gran nicho para explotar.

Definición y características de los contratos Build to rent

Los contratos Build to rent son contratos por medio de los cuales un vendedor-promotor se compromete a transmitir a un comprador-inversor una promoción futura o edificio ya construido que generará una rentabilidad concreta que se materializará a través de contratos de arrendamiento. Normalmente, serán edificios completamente arrendados de forma que al ser adquiridos por el comprador-inversor ya se estaría asegurando un beneficio económico siendo su inversión altamente rentable.

En este sentido, y puesto que en los últimos años el mercado del alquiler está al alza impulsado por las dificultades económicas a las que se enfrentan ciertos colectivos, especialmente entre los jóvenes cuando deciden comprar una vivienda, los inversores han encontrado en el alquiler de viviendas un activo mucho más atractivo que la tradicional compra de viviendas, centrando su atención en la adquisición de edificios completos o de parcelas edificables donde poder construir nuevos edificios para destinarlos al alquiler tanto para media como larga estancia.

No obstante lo anterior, los contratos de Build to rent pueden tener otros usos aparte del uso residencial al que normalmente se destinan. Así pues, se podrán utilizar para edificar residencias de estudiantes, residencias de personas mayores, oficinas o, incluso, espacios de co-working.

Asimismo, debemos incidir en el hecho de que esta figura contractual no tiene una regulación específica a nivel nacional, quedando la relación contractual amparada en la autonomía de la voluntad de las partes. Por lo tanto, la interpretación y cumplimiento de este tipo de contratos dependerá en exclusiva de sus estipulaciones, la voluntad de las partes implicadas y, supletoriamente, será de aplicación la legislación relativa a figuras contractuales que se puedan asemejar en ciertos aspectos a esta figura atípica que nos atiene, predominando, en cualquier caso, lo estipulado entre las partes en el propio contrato Build to rent.

En aquellos casos en que el comprador-inversor adquiera una promoción que aún no se haya construido, pactará con el vendedor-promotor la financiación del proyecto. Generalmente existen dos modalidades de financiación en los proyectos de Build to rent, la primera de ellas se denomina Forward Funding y consiste en que el comprador-inversor financia la construcción del proyecto inmobiliario por lo que dicha inversión será descontada del precio final de venta una vez construido el edificio. La segunda modalidad, denominada Forward Purchase, será aquella en la que vendedor-promotor asumirá todo el coste de la obra hasta el momento de la entrega y venta al comprador-inversor.

Limitación de responsabilidad

Cuando los contratos de Build to rent se formalizan bajo la modalidad de Forward Funding, las figuras tanto del vendedor-promotor como la del comprador-inversor deberán quedar debidamente diferenciadas a lo largo del clausulado de dicho contrato, siendo sumamente importante la distinción de el rol y responsabilidades que corresponderán a cada uno de cara a hacer frente a las posibles reclamaciones u obligaciones inherentes a cada una de las partes.

De acuerdo con lo anterior, será el vendedor-promotor quien asuma las responsabilidades civiles por los daños materiales ocasionados en el edificio frente al propio comprador-inversor y los futuros inquilinos. Además, el vendedor-promotor será responsable igualmente frente a los distintos intervinientes en el proceso constructivo si éste no ha cedido dichas obligaciones de pago al comprador-inversor.

Garantías de cumplimiento

A propósito del clausulado a incluir en este tipo de contratos, será necesario prever determinadas garantías de cumplimiento, así como incluir cláusulas de exoneración y limitación de la responsabilidad para la figura del comprador-inversor en cada una de las fases que no le competen directamente como pueden ser la promoción y el diseño de la obra, la ejecución de la construcción o la gestión del personal que intervenga en el proceso constructivo.