Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual durante el estado de alarma

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual durante el estado de alarma

Como consecuencia de la situación generada por el coronavirus (COVID-19) en España, el gobierno ha optado por regular una serie de medidas para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que serán aplicables durante el tiempo que dure el estado de alarma.

Con este objetivo, se adoptan en la sección 1ª del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, una serie de medidas de apoyo a los arrendatarios mediante el aplazamiento o incluso condonación del alquiler de vivienda habitual con el fin de ayudar a los inquilinos que se vean en situación de vulnerabilidad debido al coronavirus.

Garantizando, al mismo tiempo, un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los inquilinos sea trasladada a los arrendadores. Especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales, teniendo en cuenta además que el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física.

¿Quién puede pedir el aplazamiento del alquiler?

Podrán acogerse a esta medida los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica debida a la situación generada por el coronavirus que, en el mes anterior a la solicitud del aplazamiento cumplan alguna de las siguientes condiciones:

• Su contrato laboral se hubiera visto afectado por un ERTE.
• En situación de desempleo.
• Hayan tenido que reducir su jornada laboral por motivo de cuidado de mayores o menores a su cargo.
• En caso de ser empresario, cuando se sufra una pérdida sustancial en los ingresos.

¿Quién puede encontrarse en situación de vulnerabilidad económica?

Los arrendatarios que, además de encontrarse en alguna de las condiciones anteriormente expuestas, cumplan los siguientes requisitos:

• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, con carácter general, no alcancen el importe de 1.614€ mensuales. Este importe supone el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM).

Se podrá incrementar esta cuantía multiplicando el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental). Este límite subirá a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

• La renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietario de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España.

¿Cómo se acredita estar en situación de vulnerabilidad económica?

El arrendatario deberá acreditar estar en esta situación al arrendador mediante la presentación de los siguientes documentos:

• En caso de situación legal de desempleo, se necesitará un certificado expedido por la entidad encargada de gestionar las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
• En caso de cese de actividad del autónomo, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.
• Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
  1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  2. Certificado de empadronamiento en el que se indique el número de personas que están empadronadas en esa vivienda en el momento de la presentación de los documentos acreditativos y los seis meses anteriores.
  3. Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
• Titularidad de los bienes: nota del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• Declaración responsable del deudor o deudores que se refiera al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes. Esta declaración sustituirá los anteriores si no pudiesen aportarse y deberá incluir la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

¿En que plazo se debe solicitar la moratoria?

Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulneración económica podrán solicitar de esta moratoria dentro del plazo comprendido entre el 2 de abril y el 2 de mayo de 2020.

¿Quién debe aplicar esta medida de aplazamiento o de condonar?

Esta medida se aplica tanto a persona física y/o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al inquilino o arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión. Escogida entre las siguientes alternativas:

1. Una reducción del 50% del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.
2. Aplazamiento del pago del alquiler, que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables de una en una si el plazo resulta insuficiente sin que puedan superarse los cuatro meses en ningún caso.

Cabe resaltar que el inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses.

¿Qué pasa con el resto de arrendadores?

El propietario que cuente con menos de 10 viviendas en propiedad podrá aceptar del arrendatario, de manera voluntaria, el aplazamiento temporal del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes.

Una vez que se haya recibido la solicitud, el arrendador ha de comunicar al arrendatario en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Si el arrendador no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento y siempre que el arrendatario se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida anteriormente referida, este podrá tener acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación.

¿Cuáles son estas ayudas transitorias para el alquiler?

Estas ayudas consisten en préstamos de las entidades bancarias, avalados por el ICO, a las personas que estén en la situación de vulnerabilidad (tal y como se ha definido anteriormente). Los criterios y requisitos se complementarán a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Tienen un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro, y no supone ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Estas ayudas deben dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

Desde LETSLAW podemos asistirte y asesorarte ante cualquier duda en relación con las medidas adoptadas por el gobierno durante el estado de alarma como consecuencia de la pandemia del COVID-19.