El contrato de arras también recibe el nombre de anticipio y se trata de un contrato privado. Con él, ambas partes pactan una reserva para comprometerse a la compraventa de bienes muebles o inmuebles. Se entrega una cantidad de dinero como prueba en concepto de señal.

Si de forma posterior a esta reserva y compromiso por escrito, alguna de las partes desestima completar la acción de compraventa, puede implicar una penalización para esta parte. Por ello, pese a que la firma de un documento como el contrato de arras es algo sencillo, lo más recomendable siempre es contar con el asesoramiento de un experto en la materia.

 

¿Qué es un contrato de arras?

Las partes de un contrato de arras acuerdan la reserva de la compraventa de un inmueble o de bienes, para lo cual se fija y entrega una determinada cantidad de dinero como señal.

Lo habitual en este tipo de contratos es que la parte compradora entregue la cantidad equivalente a un 10% del valor de la vivienda en concepto de arras. Aunque, como se trata de un contrato completamente libre pueden pactarse otras cantidades que acuerden las partes implicadas en el contrato de compraventa.

El contenido del contrato, en donde se recoge lo pactado por comprador y vendedor, debe contener como mínimo:

  • Datos identificativos del comprador y vendedor, incluyendo DNI.
  • Descripción de la vivienda: localización, dirección, superficie y si existe garaje o trastero.
  • Precio final de pago por la vivienda.
  • Cantidad de dinero en concepto de señal, aclarando que se descontará del precio final.
  • Plazo máximo para formalizar la compraventa mediante elevación a público.
  • Las cargas sobre propiedad objeto del contrato.
  • Reparto de los gastos de la compraventa.

 

Tipos de contratos de arras

En función de la finalidad del contrato de arras se puede distinguir en tres tipos de contrato, ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.

Contrato de arras confirmatorias:

El objetivo de este contrato es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa y suponen un anticipo del precio total. Por ello, esa primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás.

Las partes no podrán rescindir de forma unilateral el contrato, sino que se aplicarán las reglas generales de incumplimiento de obligaciones. Es decir, la parte no incumplidora podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el correspondiente resarcimiento de daños y abono de intereses.

 

Contrato de arras penales:

Este tipo de arras se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.

En caso de incumplimiento del comprador, supondrá la pérdida de las arras, ya sea total o parcial; y en caso de incumplimiento del vendedor, supondrá la devolución de las arras más la cantidad que se hubiese acordado en el contrato.

 

Contrato de arras penitenciales o de desestimiento:

Este contrato de arras permite a comprador y vendedor resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.

La particularidad de este tipo de arras es que sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.

 

¿Cuándo se puede romper?

El Tribunal Supremo establece como momento hasta el cual se puede romper hasta la consumación del contrato, es decir, hasta la firma de la escritura pública de la compraventa de la vivienda. Aún cuando el comprador haya entregado al vendedor con posterioridad a las arras otras cantidades en concepto de pagos a cuenta del precio total de la compraventa.

 

¿Cómo tributan?

En caso de que el inmueble sea nuevo, estará sujeto a IVA. Por lo tanto, la parte compradora deberá abonar las arras más el IVA correspondiente. En cambio, si la vivienda objeto del contrato de compraventa es de segunda mano, el comprador liquidará el ITP sobre el total del precio de venta, incluyendo ya las arras, cuando se formalice la escritura de compraventa.

En el supuesto de que la compraventa no llegase a producirse, al desistir alguna de las partes por haberse pactado arras penitenciales, quien se quede la cantidad que fue entregada en concepto de arras, deberá declarar dicha cuantía en el IRPF como ganancia no patrimonial. Sin embargo, la parte que hubiese desistido y pierda los importes de las arras, podrá declarar en el IRPF dicha pérdida, e integrarla igualmente en la base imponible general.

Si finalmente se produce la compraventa, el vendedor deberá hacer frente al pago de la plusvalía municipal y declarar la ganancia obtenida en el IRPF.

 

LETSLAW

Desde LETSLAW contamos con un servicio de profesionales expertos en derecho, y en este sentido, podemos asistir tanto a compradores como a vendedores en el asesoramiento de este tipo de contratos.