El pasado el domingo 16 de junio entró en vigor la nueva Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, incorporando con retraso a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. De este modo se pretende potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

La nueva legislación afecta tanto a entidades financieras como a prestamistas privados y a intermediarios de crédito inmobiliario que realicen la actividad de manera profesional. Regula los contratos de crédito inmobiliario que establezcan préstamos y créditos sobre inmuebles de uso residencial.

Derechos y obligaciones recogidos por la Ley 5/2019

Con la nueva Ley, se refuerzan las obligaciones de transparencia, concretamente en el ámbito de la publicidad y la información precontractual. Para ello, se regula la información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios. Así como la obligación del prestamista o del intermediario de ofrecer la información personalizada y, en particular, la documentación e información precontractual que debe proporcionarse necesariamente con una antelación mínima de diez días a la firma del contrato; con el fin de que el consumidor pueda tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato de préstamo.

La Ley también recoge los requisitos de acceso a la actividad de los intermediarios, el régimen de supervisión, las obligaciones que deben cumplir en relación con la transparencia y la responsabilidad sobre sus servicios. Así como distintas cuestiones relativas al registro (gestión por el Banco de España o por el órgano competente en cada Comunidad Autónoma, publicidad, procedimientos de inscripción y de cancelación).

Por otro lado, la Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario también regula:

  1. Deber de evaluación de la solvencia
  2. Información sobre la distribución de gastos entre prestamista y prestatario
  3. Posibilidad de que el prestatario pueda, en cualquier momento anterior a la expiración del plazo, reembolsar total o parcialmente la cantidad adeudada.
  4. Que el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquel resulte exigible.

Asimismo, se establecen unos requisitos de conocimiento y competencias aplicables al personal a la hora de conceder préstamos. Concretamente, la Ley exige que el personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercialicen y, en especial, sobre:

  1. Elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo
  2. Actividad de intermediación de crédito
  3. Prestación del servicio de asesoramiento, en su caso
  4. Ejecución de los contratos de préstamo.

Otra relevante novedad es la prohibición de las cláusulas suelo. Además, se extiende el ámbito protector de la ley a todo tipo de personas físicas, no solo a los consumidores (como exigía Europa) sino también a autónomos. Incluso cuando alguno de los prestatarios, fiadores o garantes (el hipotecante no deudor) fueran personas físicas, se les aplicarán el marco favorable de la nueva ley.

No podemos olvidar una última innovación legal: la función que se atribuye al notario de asesorar imparcialmente al prestatario, aclararle todas las dudas que le pudiera suscitar el contrato y comprobar que se cumplen los plazos y los demás requisitos sobre información y transparencia.

En conclusión, la nueva Ley implementa una serie de medidas que permiten ofrecer una mayor transparencia y protección jurídica a los firmantes de préstamos hipotecarios en el marco de la información precontractual y contractual.

En Letslaw asesoramos a empresas en la revisión y elaboración de contratos de crédito inmobiliario y con el cumplimiento de la normativa en materia inmobiliaria.