Ley 5/2019
La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019. Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, incorpora con retraso a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. De este modo se pretende potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.
La nueva legislación afecta tanto a entidades financieras como a prestamistas privados y a intermediarios de crédito inmobiliario que realicen la actividad de manera profesional. Regula los contratos de crédito inmobiliario que establezcan préstamos y créditos sobre inmuebles de uso residencial.
Derechos y obligaciones recogidos por la Ley 5/2019
Con la nueva Ley, se refuerzan las obligaciones de transparencia, concretamente en el ámbito de la publicidad y la información precontractual. Para ello, se regula la información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios. Así como la obligación del prestamista o del intermediario de ofrecer la información personalizada y, en particular, la documentación e información precontractual que debe proporcionarse necesariamente con una antelación mínima de diez días a la firma del contrato; con el fin de que el consumidor pueda tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato de préstamo.
Requisitos de acceso
La Ley también recoge los requisitos de acceso a la actividad de los intermediarios, el régimen de supervisión, las obligaciones que deben cumplir en relación con la transparencia y la responsabilidad sobre sus servicios. Así como distintas cuestiones relativas al registro (gestión por el Banco de España o por el órgano competente en cada Comunidad Autónoma, publicidad, procedimientos de inscripción y de cancelación).
Por otro lado, la Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario también regula:
- Deber de evaluación de la solvencia
- Información sobre la distribución de gastos entre prestamista y prestatario
- Posibilidad de que el prestatario pueda, en cualquier momento anterior a la expiración del plazo, reembolsar total o parcialmente la cantidad adeudada.
- Que el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquel resulte exigible.
Requisitos de conocimiento y competencias
Asimismo, se establecen unos requisitos de conocimiento y competencias aplicables al personal a la hora de conceder préstamos. Concretamente, la Ley exige que el personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercialicen y, en especial, sobre:
- Elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo
- Actividad de intermediación de crédito
- Prestación del servicio de asesoramiento, en su caso
- Ejecución de los contratos de préstamo.
Otras novedades relevantes respecto a la normativa anterior
Otra relevante novedad que introdujo la ley 5/2019 fue la prohibición de las cláusulas suelo. Además, se extiende el ámbito protector de la ley a todo tipo de personas físicas, no solo a los consumidores (como exigía Europa) sino también a autónomos. Incluso cuando alguno de los prestatarios, fiadores o garantes (el hipotecante no deudor) fueran personas físicas, se les aplicarán el marco favorable de la nueva ley.
No podemos olvidar una última innovación legal: la función que se atribuye al notario de asesorar imparcialmente al prestatario, aclararle todas las dudas que le pudiera suscitar el contrato y comprobar que se cumplen los plazos y los demás requisitos sobre información y transparencia.
En conclusión, la nueva Ley implementa una serie de medidas que permiten ofrecer una mayor transparencia y protección jurídica a los firmantes de préstamos hipotecarios en el marco de la información precontractual y contractual.
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