Apartamentos y viviendas turísticas en Madrid su asimilación al uso hospedaje

Apartamentos y viviendas turísticas en Madrid su asimilación al uso hospedaje

La Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid, en sesión celebrada el 26 de julio de 2018, aprobó inicialmente el Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje, Distritos de Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán, Chamberí, Moncloa-Aravaca, Latina, Carabanchel y Usera,  (de aquí en adelante PEH) y publicado en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID (17 agosto 2018, Núm.  196, pág. 63)

La aprobación inicial conlleva como efecto legal, entre otros, suspender la realización y el otorgamiento de actos de uso del suelo, de construcción y edificación y de ejecución de actividades en tramitación y dentro del ámbito del Plan Especial. La suspensión es por un plazo de un año, cuyo cómputo se inició el 5 de febrero de 2018, pudiendo ser ampliable otro año, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 70.4 de la Ley 9/2001 de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid y 120 del Reglamento de Planeamiento, aprobado por R. D. 2159/1978, de 23 de junio

¿A QUÉ BARRIOS AFECTA?

El ámbito territorial del PEH se delimita en tres anillos concéntricos de protección gradual, de mayor a menor protección, que se asimilan conceptualmente al distrito Centro, Centro Histórico y la Almendra. Algunos distritos delimitan barrios en uno u otro anillo.

ANILLO 1 – Distrito Centro, todos sus barrios, es decir: Palacio; Embajadores; Cortes; Justicia; Universidad y Sol

ANILLO 2

Distrito Chamberí, todos sus barrios, es decir: Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas; Vallehermoso

Distrito Chamartín:  El Viso

Distrito Salamanca solo: Recoletos, Goya, Lista y Castellana

Distrito Retiro solo: Pacífico, Ibiza, Jerónimos y Niño Jesús

Distrito Arganzuela : Imperial, Acacias, Chopera, Delicias, Palos de Moguer y Atocha

Distrito Moncloa-Aravaca solo Arguelles

ANILLO 3

Distrito Tetuán:  Bellas Vistas, Cuatro Caminos, Castillejos, Almenara, Valdeacederas y Berruguete

Distrito Chamartín Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España y Castilla

Distrito Salamanca: Guindalera y Fuente del Berro

Distrito Retiro: Estrella y Adelfas

Distrito Arganzuela: Legazpi

Distrito Usera: Almendrales y Moscardó

Distrito Carabanchel: Comillas, Opañel y San Isidro

Distrito Latina: Los Cármenes y Puerta del Ángel

Distrito Moncloa-Aravaca: Parte de Casa de Campo y Parte de Ciudad universitaria.

PDF Anillos de Madrid.

¿En que edificaciones se pueden implantar las viviendas y apartamentos turísticos?

El PEH en tramitación asimila la “vivienda y apartamento turísticos” al “uso hospedaje” y modifica las condiciones de implantación del uso de hospedaje según se quiera implantar dicho uso en la totalidad de una edificación o en parte de ella.

Nada más nos gustaría que decir que el PEH establece unas reglas fáciles de aplicación para saber si se puede implantar viviendas y/o apartamento turísticos. Al contrario, solo una consulta urbanística nos permitirá conocer con precisión el régimen de cada edificación o parcela.

Las condiciones para la implantación de viviendas y apartamentos turísticos es bastante enrevesada porque atiende a la zonificación del PGOUM 97 (normas zonales), niveles de uso (APE 00.01 señalados en el Plano de Usos y Actividades con los códigos A, B, C, D y E según art. 8.1.29 de las NN.UU. del PGOUM 97);  niveles de protección  de la edificación (Nivel de protección 1, -singular o integral-,  2 -estructural o volumétrica- ,y 3 -parcial o ambiental-.), ejes terciarios, etc.…y  a la defensa del  uso legal residencial existente  del edificio.

Para aproximarnos a la clasificación que se diseña en el PEH, necesariamente tenemos que referirnos a la clasificación de usos, según el nivel de afección y consecuente caracterización de las diversas zonas en que se estructura el territorio ordenado por el Plan General:

1. Usos cualificados aquellos que se corresponden directamente con el destino urbanístico de los suelos y se concreta en la calificación de los mismos por los instrumentos de Ordenación.
2. Usos compatibles usos supeditados a los cualificados y pueden ser:
   1. Usos asociados: Respecto a un determinado uso se consideran aquéllos vinculados directamente al mismo y que contribuyen a su desarrollo, por lo que quedan integrados funcional y jurídicamente con aquél.
   2. Usos complementarios: Son los que aportan una diversidad funcional a los ámbitos de ordenación, complementando el régimen de actividades.
   3. Usos alternativos: Son usos directamente admitidos en un determinado ámbito de ordenación y que puntualmente pueden sustituir al uso cualificado.
3. Usos autorizables aquellos para los que el Plan General prevé su posible implantación a través de un Plan Especial que analizará su viabilidad en función de la incidencia urbanística en su ámbito de implantación.
4. Usos provisionales se podrán autorizar usos y obras, con carácter provisional, siempre que no dificulten la ejecución del planeamiento, que deberán demolerse cuando lo acuerde el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización
5. Usos prohibidos no admitidos de forma expresa desde el Plan General o desde las ordenanzas particulares

De manera resumida podemos decir que el PEH establece unas reglas para la implantación de viviendas y apartamentos turísticos:

1. En Uso cualificado No Residencial, tanto en la totalidad de la edificación o en un parte de la edificación, el PEH mantienen las condiciones de implantación del uso hotelero del PGOUM 97.
2. En Uso cualificado Residencial si se quiere implanta el uso de viviendas y/o apartamentos turísticos, hay que diferenciar:
   1. En la totalidad de una edificación, si el nivel de protección es 3 ó sin catalogar, el PEH distingue si es uso Compatible ALTERNATIVO, uso AUTORIZABLE y USO AUTORIZABLE CON PLAN ESPECIAL:
      1. como uso alternativo, directamente a través de licencia urbanística, en situaciones concretas cuando el uso existente sea distinto del residencial en cualquiera de los tres anillos y cuando el uso existente sea residencial, únicamente en el nivel de usos D (ejes terciarios dentro del APE 00.01) en los Anillos 1 y 2, y en los ejes terciarios definidos del Anillo 3 y nivel de protección 3 ó sin catalogar.
      2. Como uso autorizable, será necesario tramitar un Plan Especial de Control Urbanístico Ambiental de Usos (PECUAU), regulado en Titulo 5 de las NN.UU. del PGOUM 97.
      3. Como uso autorizable con Plan Especial cuando se trate de un edificio catalogado nivel 1 ó 2, conforme al  artículo 4.3.8  de las NNUU del PGOUM,
3. En parte de la edificación, sin acceso independiente se admitirán en todos los edificios con uso distinto del residencial excepto en Norma Zonal 1 (Anillo 2) y 8 (Anillo 3), Nivel de uso E y Colonias Históricas (Anillo 2 y 3). Cuando cuente con acceso independiente, se permitirá en edificios con uso existente residencial, en todos los Anillos, según niveles de uso que se concretan para cada uno de ellos. También, se admitirá en planta inferior baja, baja y primera con acceso independiente.

Nuestro consejo es que antes de adquirir un inmueble para viviendas y/o apartamentos turísticos en Madrid solicite información urbanística precisa.

El PEH está recurrido ante los Tribunales, así que nos encontramos una vez con un futuro legal incierto.